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![Auto-construction : l’immobilier au Maroc sous la loupe fiscale  ](https://f2.hespress.com/wp-content/uploads/2024/10/fiscal-copie.jpg)

[Hespress FR](https://fr.hespress.com/public_author/Hespress+FR "Articles par Hespress FR")mercredi 23 octobre 2024 - 09:45

**L’immobilier, secteur florissant au Maroc, fait une nouvelle fois l’objet d’une surveillance accrue, cette fois-ci sous l’angle des pratiques de « l’auto-construction ». Les autorités fiscales, toujours à l’affût de potentielles échappatoires, ont décidé de revoir à la loupe les déclarations des promoteurs de « l’auto-construction » qui, sous couvert de bâtir pour un usage personnel, se sont transformés en véritables acteurs du marché immobilier.** 

Ce que la Direction générale des impôts (DGI) a récemment mis en lumière, c’est que nombre de ces propriétaires, sous prétexte d’auto-construction, ont en réalité basculé vers une activité commerciale pure et simple. Ils acquièrent des terrains, y construisent des immeubles et, sans perdre de temps, se lancent dans la vente d’appartements et de locaux commerciaux fraîchement achevés.  

Jusqu’ici, tout semble normal, sauf que ces transactions, au lieu d’être soumises à la taxe sur les profits immobiliers de 20 %, auraient dû être traitées sous le régime de la taxe sur le revenu, au taux bien plus élevé de 38 %, puisqu’il s’agit là d’un commerce et non d’une simple construction pour usage personnel. 

### **Surprise fiscale pour les promoteurs** 

Ce glissement vers l’activité commerciale, soigneusement camouflé sous les apparences de l’auto-construction, a pris une telle ampleur que les services de la DGI, à travers leur droit de regard et grâce à des échanges de données électroniques avec d’autres administrations, ont entrepris une véritable chasse à l’information. En passant au crible les dates d’achat des terrains, les permis de construire et les transactions post-construction, la DGI a fini par tomber sur un filon qui ne manque pas de faire grincer des dents du côté des promoteurs concernés. 

Les promoteurs d’auto-construction, qui s’étaient jusque-là sentis relativement protégés par leur statut, ont été nombreux à recevoir des notifications fiscales inattendues. Ces révisions les enjoignent à réévaluer leurs gains sous un autre régime, celui de la taxation sur le revenu, bien plus exigeant. Ce qui est frappant, c’est que beaucoup d’entre eux affirment n’avoir jamais eu conscience de franchir la ligne rouge entre auto-construction et commerce immobilier.  

Pourtant, à en croire les services fiscaux, les signes ne trompent pas : construction rapide suivie d’une commercialisation directe des biens, absence d’exploitation pour usage personnel ou locatif… Bref, tout y est pour prouver que l’auto-construction n’était qu’un prétexte. 

Les villes de Casablanca et Marrakech, épicentres de ce phénomène, voient donc bon nombre de ces promoteurs autoproclamés se retrouver dans l’œil du cyclone fiscal. Si ces derniers avaient espéré échapper à une taxation plus lourde, ils se heurtent désormais à une administration fiscale armée d’outils numériques et de collaborations inter-institutions, leur permettant de retracer avec précision chaque opération suspecte. 

### **Les maux des petits et grands joueurs** 

Mais, ce n’est pas tout. La situation devient encore plus complexe pour certains promoteurs immobiliers, opérant depuis, l’étranger. De nombreux Marocains résidant à l’étranger (MRE), devenus maîtres dans l’art de l’immobilier, auraient trouvé une faille en utilisant des sociétés à responsabilité limitée (SARL) pour protéger leurs biens de toute saisie en cas de révision fiscale. 

La technique est habile : ils créent des SARL, achètent des terrains, construisent des biens, les vendent, puis dissolvent ces sociétés avant de recommencer sous un autre nom, souvent celui d’un proche. Une danse juridique et fiscale qui, jusqu’à présent, leur a permis d’opérer sous le radar. Mais, les services fiscaux, conscients de la manœuvre, s’y intéressent désormais de près. 

Le bilan des contrôles fiscaux en dit long sur l’efficacité de la DGI dans cette chasse aux fraudeurs : en 2024, plus de 5,793 dossiers ont été examinés, générant des recettes de 5,8 milliards de dirhams, soit une augmentation significative par rapport à l’année précédente. Cette tendance reflète l’efficacité des contrôles sur le terrain, mais également le durcissement des sanctions à l’égard des acteurs économiques, qu’il s’agisse de grands promoteurs ou de particuliers tentant de jouer la carte de l’auto-construction. 

Bref, cette opération de révision fiscale autour de l’auto-construction illustre un phénomène plus large : l’État marocain, en quête de ressources fiscales pour combler ses déficits, ne laisse plus rien passer. Le secteur immobilier, souvent pointé du doigt pour son opacité et ses marges colossales, est aujourd’hui contraint de rendre des comptes.  

Quant aux promoteurs « d’auto-construction », ils devront désormais repenser leur stratégie fiscale, sous peine de se retrouver sous le coup de lourdes pénalités. Une leçon pour tous ceux qui pensaient pouvoir bâtir des empires immobiliers dans l’ombre. 

[Auto-construction](https://fr.hespress.com/tag/auto-construction) [DGI](https://fr.hespress.com/tag/dgi) [Fiscal](https://fr.hespress.com/tag/fiscal) [Immobilier](https://fr.hespress.com/tag/immobilier)

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