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title: "Immobilier : Le spectre de l’affaire Bab Darna plane sur le secteur"
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[abdellah ouardirhi](https://fr.hespress.com/author/abdellah-ouardirhi "Articles par abdellah ouardirhi")lundi 6 janvier 2020 - 16:17

**L’année 2019 s’est clôturée sur une tache noire pour le secteur immobilier, notamment avec l’affaire Bab Darna. Ce qui se veut comme la plus grande arnaque immobilière du royaume pousse l’État à durcir le ton avec les promoteurs, qui souffrent déjà des conditions d’un marché délaissé par les acheteurs, « intimidés » par des prix jugés hauts.**

Plus de 800 victimes et 400 millions de dirhams sont au compteur de Mohamed El Ouardi et son entourage, dans le cadre de l’arnaque immobilière « Bab Darna ». Cette arnaque pèse lourd sur le secteur immobilier, notamment des prometteurs qui se voient bloqués avec un stock de biens invendus, mais qui refusent toutefois de baisser les prix.

En effet, le pouvoir d’achat du Marocain lambda ne lui permet pas d’acheter du foncier neuf, ce qui pousse bon nombre de citoyens à se tourner vers la location et les biens de deuxième main, dont certains rivalisent avec le neuf en termes de prix.

Cela dit, les professionnels du secteur s’attendent à un changement de la situation, chose qui peut être constatée via les ventes de ciments au quatrième trimestre de l’année 2019. En effet, selon les données de la Direction des Études et des Prévisions Financières (DEPF), relevant du ministère de l’Économie, des Finances et de la Réforme de l’Administration (MEFRA), les ventes de ciments ont affiché une progression de 4,4 % durant les deux premiers mois de l’année dernière, contre une hausse de 3,9 % au T3 2019. L’on a pu constater en cette période une hausse des crédits alloués à l’habitat (+4,5 %), mais il n’en demeure que les crédits pour la promotion immobilière ont affichés une baisse de 1,9 %, chose qui réaffirme que le marché essaie toujours de trouver son équilibre.

Donc, force est de dire que face à une situation pareille, il aurait été évident de se rendre compte de la supercherie, surtout lorsque l’on constate des offres du genre « deux villas achetées, la troisième offerte », « deux appartements achetés, le troisième offert », ou encore à travers des prix très cassés dans des endroits où le tarif du foncier est assez élevé chez la concurrence (entre 5400 et 8500 dirhams le m²), et ce, à Dar Bouazza, Tamaris, Californie, Bouskoura, Mohammedia, El Jadida, etc.

## **Tous égaux devant l’arnaque**

Ce qui est arrivé à de nombreux particuliers en quête de foncier est bien triste, mais il faut savoir que même les professionnels du secteur ont été bernés par la supercherie. Selon Ismael Belkhayat Zougari, fondateur et dirigeant de  [Sarouty.ma](https://www.sarouty.ma/), sa compagnie s’est fait arnaquer pour 500 MDH auprès du Groupe Bab Darna.

« *Nous avons été approchés par le Groupe Bab Darna via les membres de la famille d’El Ouardi à des fins promotionnelles. Après plus d’une année sans avoir reçu de versement, il était clair qu’il y’avait quelque chose qui clochait. Si l’on arrive à arnaquer des professionnels, il n’est pas étonnant que des citoyens se soient fait arnaquer, surtout que le notaire était dans le coup. C’est une bande de malfaiteurs qui a bien pensé son coup *», nous a déclaré notre interlocuteur.

Belkhayat Zougari nous a ainsi décrit un profil qui est loin de ce que l’on pourrait imaginer, allant jusqu’à dire que les membres de la famille El Ouardi et ses associés se présentent bien, parlent correctement, et ont un niveau respectable dans la société, loin de l’image que l’on pourrait avoir d’arnaqueurs, et pourtant.

Pour ce professionnel de l’immobilier, il n’est que chose normale que les gens perdent confiance dans les promoteurs immobiliers. Cela va engendrer un ralentissement du pouvoir de financement pour les vendeurs à investir dans leurs projets, ce qui devrait impacter négativement le secteur.

L’autre problème réside dans le fait que, pour notre interlocuteur, n’importe qui peut devenir intermédiaire immobilier. « *Il y’a un nombre incroyable de plaintes pour arnaques immobilières qui sont déposées chaque jour, mais on ne peut pas en avoir une idée claire. Tant que le gouvernement ne fait pas passer une loi pour encadrer le métier de l’intermédiation immobilière, on ne peut que s’attendre à plus d’arnaques en ce sens *».

## **Ce que dit la justice marocaine**

Bien que cela fasse mal, l’on devrait se poser la question suivante : le droit a-t-il vocation à protéger les crédules ? Le Code pénal marocain prévoit des peines de 1 à 5 ans dans les affaires d’escroqueries, avec des amendes allant de 500 à 5000 dirhams, alors qu’il prévoit des peines d’emprisonnement de 6 mois à 3 ans pour les cas d’abus de confiance, assorties d’amendes de 200 à 2000 dirhams.

Suite au scandale de l’affaire Bab Darna, il n’a été que chose logique que le gouvernement réagisse pour mettre les choses au clair. Ainsi lors du Conseil de gouvernement du 2 janvier dernier, l’exécutif a décidé d’apporter du changement dans la [loi n° 44-00](https://www.notaires.org.ma/wp-content/uploads/2015/10/loi-44-00-relative-a-la-vente-dimmeuble-en-l%C3%A9tat-futur-dach%C3%A8vement.pdf) relative à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), à travers le projet de décret 2.17.318. Celui-ci vise à « contraindre » les promoteurs immobiliers à présenter des garanties pour la restitution des versements des acquéreurs encaissés en cas d’annulation du contrat de vente d’un immeuble ou tout autre bien foncier en construction.

Si l’on tente de rassurer, il n’empêche que les acheteurs ont de quoi devenir encore plus méfiants pour l’achat du neuf, surtout lorsque l’on sait que seulement 80 millions de dirhams ont été exposés par Bank Al-Maghrib (BAM). Mais le problème, c’est qu’il y’a bien eu manipulation à un moment ou un autre, tout aussi bien que l’on ait profité de « l’ignorance » des acquéreurs pour ce qui est de la législation en vigueur.

La loi n° 44-00 indique dans son article 618-3 que les promoteurs sont tenus de préciser les délais de livraison des biens, en plus de fournir un cahier de charges avec les détails complets des projets, selon les dispositions de l’article 618-4. De plus, ceux-ci sont légalement obligés de disposer d’une caution bancaire (article 618-9). Mais, il reste à savoir si les victimes recevront la totalité des sommes versées, ou l’on se limitera aux 10 % fixés par l’article 618-14 de ladite loi, qui indique qu’« *en cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10 % du prix de vente* ».

Cela dit, un point intéressant, que notre source nous a avancé, réside dans le fait que celui-ci, après avoir approché des membres du parlement, s’est trouvé face à une réalité amère. « *Certains membres du parlement m’ont expliqué qu’imposer une loi pour régir le secteur est bien, mais qu’il y’a un socle social, notamment des gens dont le revenu est très faible. Ils s’adonnent à l’intermédiation par besoin, car cela est un revenu supplémentaire pour eux. Si on leur enlève ce revenu en mettant en place un cadre juridique qui n’autorise que certaines personnes à devenir agents immobiliers, on risque de déstabiliser la société, ce qui fait que cette loi ne passera jamais* ».

Belkhayat Zougari déplore ainsi le fait que tant qu’il n’y a pas de cadre qui structure le secteur de la médiation, il n’est que chose normale que les pratiques d’arnaques prospèrent, car « *on ne veut pas prendre de risques et déstabiliser la société, mais en même temps on permet à des gens comme ça d’arnaques les citoyens, car il n’y a pas d’intermédiaires suffisamment structurés pour sécuriser la qualité des transactions* ».

[Affaire Bab Darna](https://fr.hespress.com/tag/affaire-bab-darna) [Immobilier](https://fr.hespress.com/tag/immobilier) [Ismael Belkhayat Zougari](https://fr.hespress.com/tag/ismael-belkhayat-zougari) [Loi N° 44-00](https://fr.hespress.com/tag/loi-n-44-00) [Mohamed El Ouardi](https://fr.hespress.com/tag/mohamed-el-ouardi) [Sarouty.ma](https://fr.hespress.com/tag/sarouty-ma)

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